宅建士試験の5問免除科目「土地」では、宅地開発における地盤リスクと対策に関する問題が出題されます。特に切り土・盛り土・盛り土規制などは最近の重要テーマです。本記事では宅地開発の観点から地盤リスクと対策を解説します。
切り土と盛り土の特徴
宅地造成工事では「切り土」と「盛り土」が行われます。切り土は山や丘陵地の斜面を削って平らにする工法です。切り土部分は原地盤が現れるため、比較的安定した地盤になりやすいです。ただし切り取った法面（斜面）は崩壊リスクがあります。盛り土は低い土地に土を盛り上げて平らにする工法です。盛り土部分は人工的に造成された地盤で、締め固めが不十分だと時間とともに沈下するリスクがあります。また地震時には液状化や崩壊のリスクが高くなります。
盛り土規制法（宅地造成等規制法の改正）
2021年に発生した静岡県熱海市の土砂災害（盛り土崩壊）を受け、2023年5月に「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称：盛り土規制法）が施行されました。この法改正により、宅地造成等工事規制区域だけでなく、土砂災害の恐れのある「特定盛土等規制区域」が新設されました。特定盛土等規制区域では、一定の盛り土等を行う場合に都道府県知事の許可が必要となります。宅建試験では最新の法改正が出題されることがあるため、盛り土規制法の概要を把握しておくことが重要です。
液状化リスクの高い地盤の特徴
液状化現象が起きやすい地盤の特徴として、地下水位が高い（地表から2m以内に地下水がある）ことが挙げられます。また砂質土（細砂・中砂）で均一な粒径の地盤も液状化しやすいです。河川沿いや海岸沿いの埋立地・干拓地は特に液状化リスクが高いです。旧河道や旧海浜・旧沼地等を埋め立てた土地も注意が必要です。液状化が発生すると建物の沈下・傾き・ライフラインの損傷などが生じます。
斜面地の土砂災害リスク
丘陵地・山間地の宅地では土砂災害リスクに注意が必要です。傾斜角30度以上の急斜面や不安定な地盤では崩壊・地すべりが発生しやすいです。断層・地すべり地形の近傍は特にリスクが高いです。近年多発するゲリラ豪雨による土石流にも注意が必要です。土砂災害防止法では土砂災害危険箇所を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」と「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」に指定しており、特別警戒区域での開発・建築には規制があります。
試験対策のポイント
「土地」の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「切り土より盛り土の方が不安定」という基本的な比較は覚えましょう。「液状化は砂質土・地下水位が高い地盤で発生しやすい」という条件も重要です。「盛り土規制法の概要（2023年施行）」という最新法改正も把握しておきましょう。「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）では規制あり」という規制内容も出題されます。地盤・土地に関する知識は、宅建士として土地取引の際に顧客への説明に役立つ実務知識でもあります。
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