宅建士試験の5問免除科目「住宅金融支援機構」では、フラット35の技術基準やフラット35Sについても出題されることがあります。住宅の品質・性能に関する要件を理解することで、より深い知識を持った宅建士になれます。本記事ではフラット35Sの技術基準と優良住宅の要件を解説します。
フラット35の技術基準
フラット35（証券化支援事業・買取型）の利用には、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たした住宅である必要があります。主な技術基準として、住宅の規模（床面積70㎡以上・マンションは30㎡以上）、住宅の耐久性・可変性（日本住宅性能表示基準等に基づく評価）、省エネルギー性（省エネ基準に適合）、住戸の耐震性などがあります。技術基準を満たしているかの確認方法として、住宅性能評価・適合証明・住宅瑕疵担保責任保険の付保証明などがあります。
フラット35S（金利優遇制度）
フラット35Sは、省エネ・耐震・バリアフリー等の性能が優れた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。ZEH水準省エネ住宅などは「フラット35S（ZEH）」として特に大きな金利優遇が受けられます。省エネ基準適合住宅・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅などは「フラット35S（省エネ）」として優遇されます。バリアフリー性能が高い住宅は「フラット35S（バリアフリー）」の対象です。金利引き下げ期間は住宅の性能によって異なります（当初5年〜10年程度）。
認定長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。認定基準として、劣化対策（数世代にわたり使用できる構造躯体）、耐震性（耐震等級2以上）、維持管理・更新容易性（内装・設備の点検・清掃・補修等のしやすさ）、可変性（居住者のライフスタイルの変化に対応できる間取り変更可能性）、バリアフリー性、省エネルギー性などが求められます。認定を受けることで固定資産税の軽減・登録免許税の軽減・フラット35Sの金利優遇などの税制優遇が受けられます。
試験対策のポイント
住宅金融支援機構の試験問題でよく問われるポイントをまとめます。「フラット35は民間金融機関が融資し、機構が買い取る」という仕組みは基本です。「フラット35の融資対象住宅は技術基準を満たすことが必要」という要件も重要です。「フラット35Sは優良住宅（省エネ・耐震等）の金利優遇制度」という概要を把握しましょう。「床面積要件（70㎡以上・マンションは30㎡以上）」という数字も覚えておきましょう。住宅金融支援機構の知識は、住宅ローンアドバイスを行う宅建士としての実務でも大切な知識です。試験勉強と実務知識を兼ねて習得しましょう。
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