農地の転用と課税｜農地転用許可と税金の関係を解説

農地を宅地に転用する場合には農地法の許可が必要ですが、転用後の税負担にも大きな変化があります。農地のまま保有する場合と転用後の固定資産税・譲渡所得税の違いを理解しておきましょう。宅建試験でも農地法と税務の組み合わせで出題されることがあります。

農地の固定資産税の特例

農地は宅地と比べて固定資産税が非常に低く設定されています。農地の固定資産税評価額は収益性（農業収益）を基準に評価されるため、同じ面積の宅地と比較すると大幅に低い評価となります。

特に市街化区域外の農地（純農地・中間農地）は固定資産税が低く、農地として保有することが税務上有利な場合があります。

市街化区域内の農地（生産緑地を除く）は宅地並み課税が適用されます。固定資産税の課税標準を宅地価格の70%相当として計算するため、一般農地より税負担が高くなります。これが市街化区域内農地の宅地転用を促す一因となっています。

生産緑地（都市計画で指定された農地）は30年間農地として保全することを条件に、固定資産税・相続税の大幅な軽減が受けられます。生産緑地の指定期間内に転用すると、相続税の農地特例の適用が終了して多額の相続税が生じる場合があります。

農地を転用（宅地化）して売却する場合の譲渡所得税は、転用許可を受けた農地を売却した場合と農地のまま売却した場合で税率が変わりません（いずれも通常の譲渡所得税率）。ただし、売却価格は宅地として転用後の方が大幅に高くなります。

農地を相続した場合、農業を継続することを条件に相続税の納税猶予制度が利用できます（農地の納税猶予）。農業を継続している限り相続税の納付が猶予され、将来農業を廃止しない限り猶予税額が免除されます。ただし相続後に農地を転用・売却すると猶予が打ち切られ、猶予税額と利子税を一括納付することになります。

農地と税金の関係は宅建業務の実務でも重要です。特に市街化区域内農地の宅地並み課税と生産緑地の特例、農地の相続税納税猶予制度のポイントを整理しておきましょう。