宅建試験の「5問免除（住宅・土地統計、景品表示法、住宅金融支援機構、土地、建物）」科目の1つである住宅金融支援機構は毎年1問出題されます。フラット35の仕組みと機構の業務内容を理解すれば確実に得点できます。本記事で完全攻略しましょう。
まさ
五問免除科目は正しい知識を覚えれば確実に点が取れます！業界の実態を知ることができる面白い分野でもあります。
5問免除科目の効率的な学習方法は5問免除攻略をご覧ください。
住宅金融支援機構とは
住宅金融支援機構は、独立行政法人として設立された組織で、民間金融機関による住宅ローン供給を支援することを主な目的としています。
- 設立根拠：独立行政法人住宅金融支援機構法
- 前身：住宅金融公庫（2007年廃止）
- 目的：民間金融機関の住宅ローン供給を支援し、国民の住宅取得を促進
かつての住宅金融公庫は一般市民に直接融資を行っていましたが、現在の住宅金融支援機構は原則として直接融資は行わず、民間金融機関を支援する形で業務を行っています。
主な業務
証券化支援業務（主要業務）
住宅金融支援機構の主要業務は証券化支援業務です。民間金融機関が供給する住宅ローン債権を購入・保証することで、長期固定金利住宅ローン（フラット35）の安定的な供給を支援します。
- 買取型：民間金融機関が実行した住宅ローン債権を機構が買い取り、証券化して市場に売却
- 保証型：民間金融機関が実行した住宅ローンについて、機構が保証（機構が債権を買い取るのではなく保証する）
直接融資（例外的な業務）
原則として直接融資は行いませんが、以下の場合は例外として直接融資が認められています。
- 災害復興住宅融資：災害により住宅が滅失した場合
- マンション共用部分リフォーム融資：マンションの共用部分の改良工事
- 子育て・高齢者向け融資：子育て支援や高齢者の住宅改修等
- 合理的土地利用建築物：密集市街地等の建て替え
ポイント：「機構は原則、直接融資を行わない。ただし、disaster relief（災害復興）などの特別な場合は例外」という整理が重要です。
情報提供・相談業務
住宅の取得・改良に関する情報提供、相談業務も行っています。住宅の品質基準に関する技術的な支援も担います。
フラット35の仕組み
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。
基本的な仕組み（買取型）
- 借入者が民間金融機関にローンを申請
- 民間金融機関が審査・融資を実行
- 機構が民間金融機関からローン債権を買い取る
- 機構がローン債権を証券化して投資家に売却
- 借入者は民間金融機関を通じて毎月返済
フラット35の主な特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利型 |
| 融資対象 | 住宅のみ（店舗・事務所等の併用住宅は住宅部分が1/2以上の場合のみ対象） |
| 融資限度額 | 8,000万円 |
| 融資期間 | 15年以上35年以内 |
| 保証人 | 不要 |
| 繰上返済手数料 | 無料 |
重要ポイント：フラット35は「住宅のみ」が対象です。店舗・事務所だけの建物には利用できません。また融資限度額8,000万円・融資期間15〜35年という数字は頻出です。
フラット35の審査基準
技術基準（住宅の品質基準）
フラット35を利用するには、住宅が以下の技術基準を満たす必要があります。
まさ
五問免除科目は過去問のパターンが繰り返されやすい科目です。過去問を中心に学習するのが最も効率的です！
- 省エネルギー性：省エネ基準に適合
- 耐久性・可変性：劣化対策等級2以上等
- 耐震性：耐震等級1以上等
- バリアフリー性：高齢者等への配慮
中古住宅も対象
フラット35は中古住宅も対象です。ただし、一定の技術基準（耐震性、劣化状況等）を満たすことが条件となります。築年数の制限はありませんが、機構が定める技術基準を満たすことが必要です。
保証型と買取型の違い
| 項目 | 買取型 | 保証型 |
|---|---|---|
| 債権の帰属 | 機構が債権を買い取る | 民間金融機関が保有し続ける |
| 機構の役割 | 債権を証券化して資金調達 | 保証人として信用補完 |
| 金利設定 | 機構が設定（各金融機関で異なる） | 民間金融機関が設定 |
| メリット | 長期固定金利が安定的に提供可能 | 民間金融機関が商品設計の自由度を持てる |
宅建試験では主に買取型のフラット35が問われます。「機構が民間から債権を買い取って証券化する」という流れを理解しておきましょう。
過去問パターン3つ
パターン①：業務内容の確認
問：住宅金融支援機構は、民間金融機関と提携して、住宅ローンの直接融資を積極的に行っている。
答：✕（機構の主業務は証券化支援。直接融資は原則行わない）
住宅金融公庫（廃止）は直接融資を行っていましたが、現在の住宅金融支援機構は証券化支援業務が主な業務で、直接融資は例外的な場合のみです。
パターン②：フラット35の対象
問：フラット35は、住宅と店舗が一体となった建物の店舗部分の取得資金にも利用できる。
答：✕（フラット35は住宅のみが対象。店舗部分には利用不可）
住宅部分が1/2以上の併用住宅は対象ですが、店舗部分の資金としては利用できません。
パターン③：融資限度額・期間
問：フラット35の融資限度額は1億円であり、融資期間は10年以上35年以内である。
答：✕（融資限度額は8,000万円、融資期間は15年以上35年以内）
「8,000万円・15〜35年」という数字を正確に覚えることが重要です。
まとめ
住宅金融支援機構の重要ポイントをまとめます。
- 独立行政法人で、主業務は証券化支援（直接融資は原則なし）
- 買取型：民間がローン実行→機構が買取→証券化
- フラット35は全期間固定金利型
- 対象：住宅のみ（店舗・事務所は不可）
- 融資限度額：8,000万円
- 融資期間：15年以上35年以内
- 保証人不要、繰上返済手数料無料
5問免除科目は学習効率が高く、宅建試験合格のための重要な得点源です。5問免除攻略では、住宅金融支援機構・景品表示法・土地・建物の効率的な学習法を解説しています。合格後のキャリアについては合格後に取るべき資格5選もご覧ください。
まさ
五問免除科目で確実に点を取れれば、合格がぐっと近づきます！一緒に頑張っていきましょう！
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