宅建試験の「5問免除」科目の1つである景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）は毎年1問出題されます。不動産広告における禁止事項・公正競争規約の具体的なルールを理解することで、確実に得点できます。本記事で完全攻略しましょう。
まさ
五問免除科目は正しい知識を覚えれば確実に点が取れます！業界の実態を知ることができる面白い分野でもあります。
5問免除科目全体の学習法は5問免除攻略をご覧ください。
景品表示法とは
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）は、消費者が適正な商品・サービスを選択できるよう、不当な表示・景品類の提供を規制する法律です。
- 所管：消費者庁
- 目的：一般消費者の利益保護
- 規制対象：景品類の提供と不当表示
宅建業法も広告規制を設けていますが、景品表示法は消費者庁が所管する一般法です。宅建業法（国土交通省所管）とは異なる法律であることを押さえましょう。
禁止される不当表示3種類
景品表示法では、以下の3種類の不当表示が禁止されています。
① 優良誤認表示（品質・規格等の不当表示）
商品・サービスの品質、規格、その他の内容について、実際のものより著しく優良であると一般消費者に誤認させる表示。
【不動産での例】
- 実際には耐震性能が低いのに「最高の耐震性能」と表示
- 実際の眺望より優れているかのような写真を使用
- 実際より広く見せるような間取り図の作成
② 有利誤認表示（価格・取引条件の不当表示）
商品・サービスの価格、取引条件について、実際のものより著しく有利であると一般消費者に誤認させる表示。
【不動産での例】
- 実際には値引きしていないのに「〇〇万円値引き」と表示
- 架空の参考価格と比較して「大幅割引」と表示
- 諸費用を含まない価格を総額として表示
③ その他誤認されるおそれのある表示（指定告示）
上記①②以外で、内閣総理大臣（消費者庁長官に委任）が指定する、一般消費者に誤認されるおそれのある表示。
- おとり広告に関する告示
- 不動産のおとり広告（取引不能な物件の広告等）
不動産広告における不当表示の具体例
おとり広告（重要！）
おとり広告とは、実際には取引できない（または取引する意思のない）物件を広告することで、消費者を誘引する行為です。以下の場合がおとり広告に該当します。
- 存在しない物件の広告：実際には存在しない物件（架空物件）を広告する
- 取引不能な物件の広告：すでに売れた・貸し出した等、取引できない物件を広告し続ける
- 取引する意思のない物件の広告：広告物件への誘導を目的として、実際には提供する意思がない物件を広告する
おとり広告は景品表示法の「その他誤認されるおそれのある表示」として禁止されています。
不当な比較広告
競合他社との比較において、実際には存在しない差を誇張したり、根拠のない比較を行う表示も禁止されます。
公正競争規約（不動産の表示に関する公正競争規約）
不動産業界では、景品表示法に基づき「不動産の表示に関する公正競争規約」が定められています。これは宅建試験で頻出の重要事項です。
徒歩時間の表示（80mを1分）
最寄り駅等からの徒歩時間は、道路距離80mを1分として計算します（端数切上げ）。
- 例：400m → 5分（400÷80=5）
- 例：401m → 6分（切り上げ）
実際の所要時間（信号待ち・坂道等）ではなく、あくまで道路距離を基準とした計算値です。
まさ
五問免除科目は過去問のパターンが繰り返されやすい科目です。過去問を中心に学習するのが最も効率的です！
面積の表示
- 建物面積：壁心面積（壁の中心線で計算）。ただし、内法面積（壁の内側）でも可
- 土地面積：登記簿面積（実測面積があれば実測面積も表示）
- バルコニー面積：専有面積には含めず、別途表示
写真・図面の規定
- 実際の物件の写真・図面を使用することが原則
- モデルルームの写真を使用する場合は「モデルルーム使用」等の表示が必要
- 合成写真や修正した写真は、修正・合成の旨を明示する必要がある
措置命令・課徴金制度
措置命令
消費者庁長官は、不当表示を行った事業者に対して、措置命令（違反行為の停止・再発防止措置等の命令）を行うことができます。
課徴金制度
2016年の改正で課徴金制度が導入されました。
- 対象：優良誤認表示・有利誤認表示（不実証広告規制に基づくもの含む）
- 金額：違反行為の期間中の売上額の3%
- 除外：課徴金額が150万円未満の場合は不適用
- 自主申告による軽減：調査開始前に申告した場合は50%軽減
過去問パターン3つ
パターン①：おとり広告の判断
問：すでに成約済みの物件について、取引の対象外となった旨を直ちに表示すれば、引き続き広告に掲載することができる。
答：✕（成約済みの物件はすみやかに広告を削除しなければならない。「成約済」の表示で継続掲載はおとり広告に該当）
パターン②：徒歩時間の計算
問：最寄り駅から物件まで道路距離が400mの場合、広告に「徒歩5分」と表示することができる。
答：○（400m÷80m=5分、端数なし）
401mなら6分（切り上げ）となります。80mを1分として計算し、端数は切り上げです。
パターン③：課徴金制度
問：景品表示法に違反した事業者には、違反行為の期間中の売上額の3%に相当する課徴金が課される場合がある。
答：○（課徴金は売上額の3%）
ただし課徴金額が150万円未満の場合は不適用、自主申告で50%軽減があります。
まとめ
景品表示法の重要ポイントをまとめます。
- 消費者庁所管の法律で、不当表示・不当景品類を規制
- 禁止表示：優良誤認・有利誤認・その他誤認（おとり広告等）
- おとり広告：存在しない物件・取引不能物件・取引意思のない物件の広告
- 公正競争規約：徒歩時間は80mを1分（端数切上げ）
- 措置命令・課徴金（売上額の3%）制度あり
景品表示法は宅建業法の広告規制とあわせて学習することが効果的です。宅建業とは何かについては宅建業とはをご覧ください。また、媒介契約の広告規制については媒介契約も参考にしてください。
まさ
五問免除科目で確実に点を取れれば、合格がぐっと近づきます！一緒に頑張っていきましょう！
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