近年の住宅建設では省エネ性能への要求が高まっており、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）・認定低炭素住宅・省エネ基準適合住宅などの概念が重要になっています。宅建試験でも出題されるほか、税制優遇・住宅ローン控除の要件とも関係するため理解しておきましょう。
省エネ基準とは
建築物の省エネ基準（建築物省エネ法に基づく）は、住宅の断熱性能・設備の省エネ性能を定めた基準です。近年段階的に強化されており、2025年4月以降は新築住宅への省エネ基準適合が義務化されています。
断熱性能の指標
住宅の断熱性能は主に以下の指標で評価されます：
- UA値（外皮平均熱貫流率）：数値が小さいほど断熱性能が高い（熱が逃げにくい）
- ηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）：数値が小さいほど日射遮蔽性能が高い
- 断熱性能等級（1〜7）：住宅性能表示制度の等級。等級4が省エネ基準相当、等級5以上がZEH水準相当
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）
ZEHは、断熱性能を高めて省エネ設備を導入し、太陽光発電等の再生可能エネルギーを活用して年間の一次エネルギー消費量をゼロ以下にする住宅です。
ZEH水準の住宅は：
- 住宅ローン控除の借入限度額：4,500万円（省エネ基準適合は4,000万円）
- フラット35Sの金利優遇
- 各種補助金の対象
認定低炭素住宅
認定低炭素住宅は、都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）に基づき、省エネ基準より高い基準を満たすとして市区町村が認定した住宅です。
- 住宅ローン控除の借入限度額：5,000万円（認定長期優良住宅と同額）
- 登録免許税の軽減（所有権保存：0.1%）
住宅の種類別・住宅ローン控除の借入限度額
| 住宅の種類 | 借入限度額 |
|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 |
| その他の住宅（新築） | 3,000万円 |
宅建試験のポイントまとめ
- ZEH水準の住宅ローン控除借入限度額：4,500万円
- 認定低炭素・長期優良住宅の限度額：5,000万円
- 省エネ基準は2025年から新築義務化
- 断熱性能等級は7段階（等級4が省エネ基準相当）
省エネ住宅の種類と住宅ローン控除の借入限度額は近年の宅建試験で出題頻度が高まっています。住宅の種類別の借入限度額を表で整理して覚えておきましょう。
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