【2025年最新】宅建試験地上権・地役権・永小作権を完全攻略｜物権の種類と特徴を徹底解説

地上権・地役権・永小作権とは？物権の種類を体系的に理解しよう

宅建試験の権利関係では、物権の種類と特徴についての理解が求められます。特に地上権・地役権・永小作権は、借地権との違いや各物権の目的・効力について整理しておく必要があります。本記事では物権の体系から各権利の特徴まで丁寧に解説します。

権利関係の全体像については権利関係TOP10重要テーマをご確認ください。また、実際の試験での頻出度については権利関係は捨てるべきか？の記事も参考になります。

民法が定める物権は以下のとおりです。物権法定主義（民法175条）により、民法その他の法律に定めるもの以外の物権を創設することはできません。

分類	物権の種類	内容
占有権	占有権	物を事実上支配することにより認められる権利
占有権	所有権	物を全面的に支配する権利
用益物権	地上権	他人の土地に工作物・竹木を所有するため土地を使用する権利
	永小作権	農耕または牧畜のために他人の土地を使用する権利
	地役権	自己の土地の便益のために他人の土地を利用する権利
	入会権	村落などの共同体が一定の土地を共同利用する権利
担保物権	留置権	他人の物に生じた債権がある場合に物を留置する権利
	先取特権	法律の規定により一定の債権について優先弁済を受ける権利
	質権・抵当権	担保として物権を設定し優先弁済を受ける権利

地上権とは、他人の土地において工作物または竹木を所有するため、その土地を使用する権利です（民法265条）。

借地借家法については借地借家法の完全解説をご参照ください。

地役権とは、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地（承役地）を自己の土地（要役地）の便益に供する権利です（民法280条）。

種類	内容
通行地役権	他人の土地を通行するための権利
引水地役権	他人の土地を通じて用水を引くための権利
眺望地役権	眺望を確保するため他人の土地の建物建築を制限する権利
日照地役権	日照を確保するため他人の土地の建築物の高さを制限する権利

永小作権とは、小作料を支払って他人の土地で耕作または牧畜をする権利です（民法270条）。

問題：地上権と土地の賃借権を比較したとき、正しいものはどれか。「地上権者は地主の承諾なくして地上権を譲渡できるが、土地の賃借人は賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡できない。」

答え：正しい。地上権は物権であるため、地主の承諾なく譲渡・転貸できる。一方、土地の賃借権は債権であり、原則として賃貸人の承諾が必要（民法612条）。

問題：Aが所有する甲土地に通行地役権（要役地：乙土地）が設定されていた。乙土地がBに売却された場合、通行地役権はどうなるか？

答え：地役権は要役地（乙土地）に附従するため、乙土地がBに移転すれば地役権もBに移転する（民法281条）。Bは甲土地に対する通行地役権を取得する。

問題：永小作権の存続期間を100年と定めることは有効か？

答え：無効。永小作権の存続期間は20年以上50年以下でなければならない（民法278条）。50年を超える期間を定めても、50年に短縮される。

地上権・地役権・永小作権のポイントを整理しましょう。

抵当権など担保物権については抵当権の完全解説をご参照ください。試験直前の確認には権利関係の直前暗記事項もご活用ください。