宅建試験の権利関係において、借地借家法は例年2問出題される重要分野です。民法の特別法として賃借人（借主）を保護する規定が多く、存続期間・更新・対抗力など覚えるべきポイントが明確です。本記事では借地権・借家権の種類から過去問パターンまで徹底的に解説します。
権利関係全体の頻出論点については権利関係TOP10頻出論点もあわせてご覧ください。
借地借家法の概要（民法の特別法）
借地借家法は民法の特別法であり、民法よりも優先して適用されます。借地（土地の賃貸借）と借家（建物の賃貸借）に関するルールを定め、立場の弱い賃借人を保護することを目的としています。
- 適用対象：建物の所有を目的とする地上権・土地の賃借権（借地権）、建物の賃貸借（借家権）
- 適用除外：一時使用目的の借地・借家
- 強行規定：借主に不利な特約は原則無効
借地権（普通借地権 vs 定期借地権）
借地権には大きく分けて普通借地権と定期借地権があります。定期借地権はさらに3種類に分かれます。
普通借地権
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 存続期間 | 30年（これより短い特約は無効→30年となる） |
| 第1回更新後 | 20年 |
| 第2回以降の更新 | 10年 |
| 更新の方法 | 合意更新 or 法定更新（更新請求・使用継続） |
| 更新拒絶 | 地主に正当事由が必要 |
一般定期借地権
- 存続期間：50年以上
- 更新：なし（期間満了で終了）
- 特約の方式：書面（公正証書でなくてもよい）
- 特約内容：契約の更新なし・建物再築による期間延長なし・建物買取請求権なし
事業用定期借地権
- 存続期間：10年以上50年未満
- 用途：事業用建物の所有目的（居住用は不可）
- 特約の方式：公正証書が必須
- 更新：なし
建物譲渡特約付き借地権
- 存続期間：30年以上
- 内容：期間満了時に地主が建物を相当の対価で買い取る特約を付ける
- 方式：書面不要（口頭でも可）
借家権（普通借家権 vs 定期借家権）
普通借家権
- 存続期間：1年以上（1年未満の定めは「期間の定めなし」と扱われる）
- 期間の定めなし：いつでも解約申入れ可能（借主は即時、貸主は6か月前）
- 更新：あり（貸主からの更新拒絶には正当事由が必要）
- 貸主の解約申入れ：6か月前に通知（正当事由が必要）
定期借家権
- 存続期間：制限なし（1年未満も有効）
- 方式：公正証書等の書面が必要（書面でないと普通借家になる）
- 更新：なし（期間満了で終了）
- 事前説明義務：貸主は書面を交付して更新がないことを説明しなければならない
- 中途解約：借主の居住用かつ200㎡未満の場合、やむを得ない事情があれば解約可能（1か月前通知）
対抗力と登記
借地権・借家権の対抗力について整理します。
| 権利 | 対抗要件 |
|---|---|
| 借地権 | 借地上の建物の登記（借地権自体の登記でなくてよい） |
| 借家権 | 建物の引渡し（登記不要） |
不動産登記法の詳細は不動産登記法の解説記事をご覧ください。
よく出る過去問パターン3つ
パターン1：存続期間の特約
Q：普通借地権の存続期間を20年と定めた場合、この特約は有効か？
A：無効。借地借家法は強行規定のため、30年より短い期間の特約は無効となり、30年として扱われます。
パターン2：事業用定期借地権の方式
Q：事業用定期借地権は書面で設定すれば有効か？
A：無効。事業用定期借地権は必ず公正証書でなければなりません。書面では不足します。
パターン3：定期借家の事前説明
Q：定期借家契約において、貸主が口頭で「更新はない」と説明した場合、定期借家として有効か？
A：無効。書面を交付して説明しなければならず、口頭のみの説明では定期借家契約とならず、普通借家契約となります。
まとめ
- 普通借地権：存続期間30年、更新後20年・10年
- 一般定期借地権：50年以上、書面必要、更新なし
- 事業用定期借地権：10年以上50年未満、公正証書必須、居住用不可
- 建物譲渡特約付き借地権：30年以上
- 定期借家：公正証書等の書面必要、事前書面交付説明必須
- 借地権の対抗要件：借地上の建物の登記
権利関係で高得点を狙うには捨て科目を作らないことが重要です。権利関係は捨てるべき？の記事も参考にしてください。また、試験全体の対策は独学3ヶ月合格スケジュールで確認できます。
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