宅建試験の法令上の制限において、都市施設と市街地開発事業は都市計画法の重要テーマです。都市施設の区域内や市街地開発事業の施行区域内では建築制限がかかるため、その内容を正確に理解しましょう。
都市計画法の基礎を確認した上で、市街化区域と調整区域もあわせて読むと理解が深まります。
都市施設とは
都市施設とは、都市計画において定められる都市の骨格を形成する施設のことです。都市計画法第11条に規定されており、以下のような施設が含まれます。
| 種類 | 具体例 |
|---|---|
| 交通施設 | 道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナル |
| 公共空地 | 公園、緑地、広場 |
| 供給処理施設 | 水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道 |
| 水路 | 河川、運河 |
| 教育文化施設 | 学校、図書館、研究施設 |
| 医療・社会福祉施設 | 病院、保育所 |
| その他 | 市場、と畜場、火葬場 |
都市計画施設の区域内での建築制限
都市計画施設の区域内（都市計画決定がされた区域）では、建築物の建築について制限がかかります。
- 都市計画施設の区域内での建築：都道府県知事等の許可が必要
- 許可不要の例外：政令で定める軽易な行為（仮設建築物の建設等）
許可基準として、以下のいずれかに該当する建築は許可されません。
- 3階以上の階数の建築物
- 地階を有する建築物
- 主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造等でない建築物
市街地開発事業とは
市街地開発事業とは、市街地において計画的に施行される開発事業の総称です。
| 事業の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 土地区画整理事業 | 土地の区画を整え、道路・公園等を整備する |
| 新住宅市街地開発事業 | 良質な住宅地の開発・造成 |
| 工業団地造成事業 | 工業用地の造成 |
| 市街地再開発事業 | 既成市街地の再整備・高度化 |
| 新都市基盤整備事業 | 新都市の基盤施設整備 |
| 住宅街区整備事業 | 住宅地の整備 |
| 防災街区整備事業 | 防災上の観点から市街地を整備 |
市街地開発事業の施行区域内の建築制限
市街地開発事業の施行区域内では、都市計画の決定・変更の告示後から事業施行期間中は建築制限がかかります。
- 施行区域内での建築：都道府県知事等の許可が必要
- 建築確認の前提として、この許可を取得する必要がある
都市計画の決定手続きと制限
都市計画の決定から事業完了までの流れと制限の関係を理解することが重要です。
- 都市計画の決定・告示 → 区域内で建築制限開始
- 事業認可・告示 → より厳しい制限が適用
- 事業完了・告示 → 制限解除
過去問パターン3つ
過去問パターン①：都市計画施設区域内の建築
問：都市計画施設の区域内において建築物を建築しようとする者は、都道府県知事等の許可を受ける必要がある。
答：○（正しい）
都市計画施設の区域内での建築物の建築は、都道府県知事等の許可が必要です。ただし、政令で定める軽易な行為は許可不要です。
過去問パターン②：許可の基準
問：都市計画施設の区域内において、2階建ての木造建築物は都道府県知事等の許可を受ければ建築できる。
答：○（正しい）
許可が下りない建築物は「3階以上」「地階あり」「構造が不適切」のいずれかです。2階建て木造は許可の対象外（許可を受ければ建築可能）です。
過去問パターン③：市街地開発事業の種類
問：市街地再開発事業は、市街地開発事業の一種である。
答：○（正しい）
市街地再開発事業は市街地開発事業の一つです。市街地開発事業には土地区画整理事業、市街地再開発事業など7種類があります。
まとめ
都市施設と市街地開発事業のポイントを整理します。
- 都市施設：道路・公園・下水道・学校・病院等が含まれる
- 都市計画施設区域内の建築：都道府県知事等の許可が必要
- 許可できない建築：3階以上・地階あり・構造不適切
- 市街地開発事業：7種類（土地区画整理・市街地再開発等）
都市施設と市街地開発事業の区別、そして建築制限の内容を整理して覚えましょう。土地区画整理法との関連も確認し、法令上の制限で8問満点を目指しましょう。
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