宅建試験の法令上の制限において、用途制限（用途地域ごとに建築できる建物）は毎年必ず出題される最重要テーマです。13種類の用途地域と建築できる・できない建物の組み合わせを体系的に理解しましょう。
用途地域13種類の基本と合わせて、都市計画法の基礎もあわせて確認しましょう。
用途地域による建築制限の概要
用途地域とは、都市計画法に基づいて都市の土地利用を13種類に区分したものです。各用途地域において、建築基準法により建築できる建物の種類が制限されます。
用途地域は大きく3系統に分類されます。
- 住居系（8種類）：住環境の保護を優先
- 商業系（2種類）：商業・業務機能を充実
- 工業系（3種類）：工業機能を確保
住居系用途地域での建築制限
第一種・第二種低層住居専用地域
最も厳しい用途制限が課される地域です。
- 建築可：住宅、共同住宅、図書館、小学校・中学校・高校・大学、神社・寺院・教会、診療所（床面積150㎡以下）
- 建築不可：店舗、事務所、ホテル・旅館、パチンコ店、カラオケボックス等
第二種低層では、床面積150㎡以下の小規模店舗が建築可能（第一種低層は不可）です。
第一種・第二種中高層住居専用地域
- 建築可：住宅、病院、大学、500㎡以下の店舗（第二種は1,500㎡以下）
- 建築不可：キャバレー、個室付浴場、ナイトクラブ等
第一種・第二種住居地域
- 建築可：3,000㎡以下（第一種）/10,000㎡以下（第二種）の各種用途施設
- 建築不可：キャバレー・風俗施設系
準住居地域
道路の沿道サービス施設（自動車修理工場等）が建築可能です。
商業系用途地域での建築制限
| 用途地域 | 建築不可の建物 |
|---|---|
| 近隣商業地域 | キャバレー・個室付浴場等（風俗施設） |
| 商業地域 | 個室付浴場等（最も建築制限が少ない） |
商業系では工場（危険・環境悪化のおそれが大きいもの）が建築できません。
工業系用途地域での建築制限
| 用途地域 | 建築不可の主な建物 |
|---|---|
| 準工業地域 | 個室付浴場・危険物製造施設（一部） |
| 工業地域 | 住宅は建築可、学校・病院・ホテルは建築不可 |
| 工業専用地域 | 住宅・学校・病院・ホテル・店舗等（住む機能は全て不可） |
特に重要なのは、工業専用地域では住宅が建築できない点です。
建てられない建物の重要例
- 住宅が建てられない：工業専用地域
- 大学が建てられない：工業地域・工業専用地域・第一種・第二種低層住居専用地域
- 病院が建てられない：工業地域・工業専用地域・第一種・第二種低層住居専用地域
- カラオケボックスが建てられない：低層住居専用・中高層住居専用地域等
過去問パターン3つ
過去問パターン①：工業専用地域
問：工業専用地域では、住宅を建築することができる。
答：×（誤り）
工業専用地域では、住宅を建築することはできません。工業専用地域は工業機能に特化した地域であり、住宅・学校・病院等の居住・福祉系施設は建築できません。
過去問パターン②：病院の建築
問：第一種低層住居専用地域では、病院を建築することができる。
答：×（誤り）
第一種低層住居専用地域では、病院は建築できません。診療所（ベッドなし）は建築可能ですが、入院設備のある病院は建築できません。
過去問パターン③：大学の建築
問：第一種中高層住居専用地域では、大学を建築することができる。
答：○（正しい）
第一種中高層住居専用地域では、大学の建築が可能です。なお、第一種・第二種低層住居専用地域では大学は建築できません。
まとめ
用途制限のポイントを整理します。
- 工業専用地域：住宅・学校・病院等はすべて建築不可
- 低層住居専用地域：大学・病院は建築不可（診療所はOK）
- 商業地域：建築制限が最も少ない（個室付浴場等のみ不可）
- 13種類の用途地域を住居系・商業系・工業系の3グループで整理
用途制限は覚える量が多いですが、特に「建築できない」ケースを中心に覚えると効率的です。法令上の制限で8問満点を目指して、直前暗記事項も活用しましょう。
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