【2025年最新】宅建試験専任宅地建物取引士の設置義務を完全攻略｜事務所・案内所の要件を徹底解説

専任宅地建物取引士とは？宅建試験の重要テーマ
専任宅建士の設置義務：事務所の場合
1. 事務所における設置要件（宅建業法第31条の3）
専任宅建士の設置義務：案内所等の場合
1. 案内所等における設置要件（宅建業法第31条の3第1項）
2. 届出先
「専任」の意味とは
1. 専任とみなされない場合の例
2. 専任として認められる場合の例
専任宅建士の変更届出
欠員時の措置（宅建業法第31条の3第2項）
過去問パターン3つで完璧対策
まとめ：専任宅建士の設置義務試験直前チェックリスト

専任宅地建物取引士とは？宅建試験の重要テーマ

宅建試験において「専任宅地建物取引士（専任宅建士）の設置義務」は毎年必ず出題される最重要テーマの一つです。事務所と案内所等での設置要件の違い、専任の意味、欠員時の措置など、細かな数字や条件まで確実に押さえておく必要があります。本記事では試験に出るポイントを徹底的に解説します。

宅建業の基本については宅建業とはの記事もご覧ください。また宅建業法完全分析も参考にしてください。

専任宅建士の設置義務：事務所の場合

事務所における設置要件（宅建業法第31条の3）

宅建業者は、事務所ごとに、その事務所の業務に従事する者の数の5分の1以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

業務従事者数	必要な専任宅建士数
1〜5人	1人以上
6〜10人	2人以上
11〜15人	3人以上
16〜20人	4人以上

ポイント：「5人に1人以上」と覚えましょう。端数は切り上げではなく、5人以下で1人、6〜10人で2人というように計算します。

専任宅建士の設置義務：案内所等の場合

案内所等における設置要件（宅建業法第31条の3第1項）

宅建業者が一定の場所（案内所・展示会場・モデルルーム等）で業務を行う場合、その場所ごとに1人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

場所の種類	専任宅建士の要件	届出義務
事務所	5人に1人以上	免許申請時に記載
案内所（専任）	1人以上	業務開始の10日前までに届出
案内所（他社物件）	1人以上	売主業者が届出
展示会・相談会等	1人以上	業務開始の10日前までに届出

届出先

案内所等の所在地を管轄する都道府県知事
免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）にも届出
業務開始の10日前までに届出が必要

「専任」の意味とは

「専任」とは、原則として、その事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事することをいいます。

専任とみなされない場合の例

他の事務所の専任宅建士との兼務
宅建業以外の業務を主として行っている場合
非常勤の場合

専任として認められる場合の例

宅建業者が法人の場合の代表者（常勤していれば）
産前産後休業・育児休業中（休業期間中は専任から外れる）

専任宅建士の変更届出

専任宅建士に変更があった場合は、30日以内に変更の届出をしなければなりません。

届出先：免許権者
変更内容：氏名、住所、登録番号等の変更

欠員時の措置（宅建業法第31条の3第2項）

専任宅建士の数が不足した場合（欠員が生じた場合）、宅建業者は2週間以内に補充等必要な措置を講じなければなりません。

試験のポイント：「2週間以内に補充」という数字は頻出です！「30日」と混同しないように注意しましょう。

なお、欠格事由に該当する宅建士は専任宅建士となることができません。欠格事由とあわせて学習しましょう。

過去問パターン3つで完璧対策

過去問パターン①：事務所の設置比率

【問題】宅建業者の事務所に業務に従事する者が12人いる場合、専任の宅地建物取引士は最低何人置かなければならないか。

【解答】3人

【解説】専任宅建士は業務従事者の5分の1以上が必要です。12人の場合、12÷5=2.4となりますが、端数は繰り上げるため3人必要です。

過去問パターン②：案内所の設置要件

【問題】宅建業者Aが、分譲マンションの販売のために設置した案内所（契約締結ができる場所）には、専任の宅地建物取引士を置く必要はない。

【解答】×（誤り）

【解説】契約の締結または申込みの受付を行う案内所には、1人以上の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません（宅建業法第31条の3）。

過去問パターン③：欠員時の措置

【問題】宅建業者の事務所において専任の宅地建物取引士が欠員となった場合、その宅建業者は30日以内に補充等必要な措置を講じなければならない。