2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。宅建試験では改正後のルールが出題されており、買主が行使できる4つの権利と期間制限が頻出です。本記事で完全にマスターしましょう。
契約不適合責任と密接に関係する37条書面（契約書面）や重要事項説明（35条）もあわせて確認してください。
契約不適合責任とは（種類・品質・数量の不適合）
契約不適合責任とは、引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任です。
| 不適合の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 種類の不適合 | 契約と異なる物を引き渡した |
| 品質の不適合 | 建物に雨漏り・シロアリ被害がある |
| 数量の不適合 | 契約面積より実際の土地が少ない |
旧瑕疵担保責任との主な違い
- 旧：隠れた瑕疵（欠陥）がある場合のみ → 新：種類・品質・数量の不適合（隠れていなくてもよい）
- 旧：損害賠償・解除のみ → 新：追完請求・代金減額請求も追加
- 旧：1年で権利消滅 → 新：知った時から1年以内に通知
買主が行使できる権利4つ
契約不適合があった場合、買主は以下の4つの権利を行使できます。
①追完請求（修補・代替物引渡・不足分引渡）
- 目的物の修補を請求する
- 代替物の引渡しを請求する（種類・品質の不適合）
- 不足分の引渡しを請求する（数量の不適合）
- 売主は買主に不相当な負担をかけない範囲で、買主が請求した方法と異なる方法で追完することができる
②代金減額請求
- 追完請求をしたが売主が相当期間内に追完しない場合、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる
- 追完が不能の場合・売主が追完を拒絶した場合等は催告なく即座に請求可能
③損害賠償請求
- 売主に帰責事由がある場合に損害賠償を請求できる
- 追完請求・代金減額請求と併用可能
- 売主が無過失の場合は損害賠償請求不可（ただし追完・減額は請求できる）
④契約解除
- 追完請求後、相当期間内に追完がない場合に解除できる
- 追完が不能・売主が拒絶した場合等は催告なく解除可能
- ただし不適合が軽微な場合は解除できない
権利行使の期間制限（知った時から1年以内に通知）
- 買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならない（権利消滅）
- 通知後は相当期間内であれば各権利を行使できる
- 売主が引渡し時に知っていた場合・重大な過失により知らなかった場合：期間制限なし
- 一般消滅時効（10年・5年）も並行して進行する
特約による制限（売主が業者の場合の制限）
宅建業者が売主となる場合（宅建業法の適用）：
- 契約不適合責任を免除・制限する特約は買主に不利なため無効
- ただし以下の特約は有効：
- 「引渡しから2年以上」の通知期間を定める特約
- 「引渡しから2年未満」とする特約は無効→民法の規定（知った時から1年）が適用
37条書面との関係（既存建物の状況確認）
37条書面（契約書面）において、既存建物（中古物件）に関する取引では以下の記載が義務付けられています。
- 建物状況調査（インスペクション）の実施の有無
- 実施している場合：その結果の概要
- 設計図書・点検記録等の書類の保存状況
また重要事項説明（35条書面）でも既存建物の状況調査結果を説明する義務があります。これらは契約不適合責任と密接に関連する重要な手続きです。
よく出る過去問パターン3つ
パターン1：期間制限
Q：買主が契約不適合を知った時から1年以内に損害賠償請求をしなければならないか？
A：不要。1年以内に行う必要があるのは「通知」です。通知後に相当期間内に損害賠償請求等の権利を行使すれば足ります。
パターン2：売主が業者の場合の特約
Q：宅建業者が売主の場合、「引渡しから1年以内に通知すること」という特約は有効か？
A：無効。宅建業者が売主の場合、通知期間は引渡しから2年以上でなければなりません。1年という特約は買主に不利なため無効となり、民法の規定（知った時から1年）が適用されます。
パターン3：代金減額請求の要件
Q：契約不適合がある場合、買主はすぐに代金減額を請求できるか？
A：原則としてできない。まず追完請求をして、相当期間内に追完がない場合に代金減額請求ができます。ただし追完不能・売主が拒絶した場合等は催告なしに請求できます。
まとめ
- 契約不適合責任は種類・品質・数量の不適合が対象
- 買主の権利：追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除
- 期間制限：知った時から1年以内に通知（権利行使ではなく通知）
- 宅建業者が売主の場合：通知期間は引渡しから2年以上必要
- 37条書面・重要事項説明（35条）と合わせて理解を深めよう
宅建試験の直前期には直前暗記事項で要点を再確認し、独学3ヶ月合格スケジュールを参考に計画的に学習を進めてください。
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